Reforma de locals comercials a Barcelona

Un local a Barcelona rarament és un edifici sencer: és la planta baixa d'una finca d'habitatges amb comunitat, estatuts i junta. Aquesta condició decideix més coses que el planejament, i és la que els projectes fets des de fora acostumen a passar per alt.

Els estatuts poden prohibir la teva activitat encara que el planejament la permeti

Molts estatuts de finques de l'Eixample i de Gràcia inclouen clàusules antigues que vetin bars, restaurants, oci nocturn o activitats amb sortida de fums. Si la clàusula està inscrita al Registre de la Propietat, val i s'aplica: l'Ajuntament et pot donar la llicència i la comunitat aturar-te igualment per via civil. Es comprova demanant una nota simple i els estatuts a l'administrador ABANS de signar res, no després. El mateix passa amb la limitació d'horaris de càrrega i descàrrega o amb l'ús del vestíbul comú, que en algunes finques està prohibit per a l'accés del local.

La sortida de fums travessa quatre pisos de propietat aliena

Perquè un local pugui ser restaurant, el conducte d'extracció ha d'arribar per damunt de la coberta. El recorregut passa habitualment per un pati de llum o per una façana interior, i tots dos són elements comuns: cal acord de junta amb la majoria que la llei exigeixi per a l'ús d'elements comuns, no basta la conformitat del president. Si el conducte no pot pujar, el local no serà restaurant per molt que la resta encaixi, i aquesta és la conversa que ha de passar abans del contracte d'arrendament. Quan sí que puja, després queda el manteniment: filtres i neteja periòdica documentada, perquè el greix acumulat en un conducte que travessa habitatges és una qüestió de seguretat contra incendis.

El repartiment entre propietari i llogater

• Qui paga l'adequació inicial i si es descompta de la renda: es pacta al contracte, no s'improvisa
• Qui assumeix la llicència d'activitat, que queda a nom de qui exerceix
• Clàusula de reposició a l’estat original en acabar el contracte, i què s’hi considera millora que queda a la finca
• Qui respon davant la comunitat pels danys en elements comuns durant l’obra
• Si el local té accés independent o comparteix vestíbul, perquè condiciona horaris i responsabilitat de neteja

L'acústica no és confort en un local sota habitatges

És la condició per no tancar. La transmissió que genera denúncies no va per l'aire sinó per l'estructura: el greu de la música i la vibració de les màquines passen pel forjat directament al pis de sobre. Terra flotant desolidaritzat, sostre acústic penjat amb amortidors i compressors sobre bancada antivibratòria. Fer-ho amb el local ja obert costa el doble, perquè implica tancar.