Impermeabilització de cobertes i terrasses

A Barcelona la impermeabilització genera més conflictes de comunitat que qualsevol altra obra, i gairebé sempre pel mateix motiu: la superfície per on entra l'aigua i el pis on apareix la taca tenen propietaris diferents. Convé tenir clara la línia abans que arribi la carta de l'administrador.

Terrat comunitari, terrassa d’ús privatiu i coberta transitable

El terrat d'una finca de l'Eixample sol ser element comú, encara que hi hagi un àtic que hi accedeixi. La terrassa d'ús privatiu és una figura diferent: la superfície continua sent element comú i el que tens és el dret exclusiu d'usar-la. La conseqüència pràctica és la regla que la jurisprudència repeteix des de fa dècades: la impermeabilització i l'estructura corresponen a la comunitat; el manteniment ordinari —netejar embornals, retirar fulles, no perforar el paviment per plantar una pèrgola— correspon a qui la fa servir. Si la filtració ve d'una perforació que va fer l'usuari per ancorar un tendal, això ja no és estructura: és dany causat, i el reparteix el seu autor.

El veí de sota té dret a entrar i a què s'arregli

Quan la taca surt al sostre del pis inferior, el propietari afectat pot exigir que es repari, i la comunitat no pot dilatar-ho indefinidament al·legant manca de pressupost: una filtració activa que danya un habitatge és obra necessària, no millora, i s'executa encara que no hi hagi acord de junta previ. En sentit invers, si la reparació exigeix accedir per la teva terrassa o obrir el teu fals sostre per localitzar el recorregut, tens obligació de permetre-hi el pas i dret que et deixin les coses com estaven. Documentar l'estat previ amb fotografies el mateix dia estalvia la discussió posterior.

El que fa la diferència en una finca antiga

• Els estatuts poden repartir la despesa d’una altra manera: es llegeixen abans de discutir
• Fer la prova d'estanquitat amb testimonis i acta és el que evita el segon plet
• La derrama es reparteix per coeficient, i la vota la junta amb el pressupost per partides al davant
• Si hi ha ajuts oberts per rehabilitació energètica, l'expedient s'obre ABANS de començar

Patis de llum: el punt oblidat

En finques de Ciutat Vella i Gràcia, moltes filtracions que es donen per terrat no vénen del terrat sinó del pati de llum: paviment sense pendent, baixant que rep aigua de pluja i de sanejament alhora, i entrega amb la façana interior resolta amb morter fa quaranta anys. És element comú sense discussió possible, i s'arregla amb el mateix procediment: trobar el punt, refer pendents i entregues, i provar amb inundació abans de tancar.