Proyecto técnico y dirección de obra
Hay obras que no se pueden hacer sin proyecto firmado. Y hay quien las hace igual, hasta que llega la inspección o el seguro no cubre.
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Respuesta corta
¿Cuándo hace falta proyecto técnico?
Hace falta proyecto técnico cuando la obra afecta a la estructura, a la envolvente del edificio o al uso del inmueble. No depende del presupuesto ni de la superficie: una reforma interior sin estructura se tramita con comunicación previa, mientras que abrir un muro de carga exige proyecto, licencia y dirección facultativa.
Depende de si la obra afecta a estructura, a la envolvente del edificio o al uso del inmueble. No de su presupuesto ni de su superficie.
| Tipo de obra | Trámite | Proyecto técnico |
|---|---|---|
| Reforma interior sin estructura | Comunicación previa | No |
| Cambio de distribución con muro de carga | Licencia | Sí, con dirección de obra |
| Fachada, cubierta o ampliación | Licencia de obra mayor | Sí |
| Cambio de uso de local a vivienda | Licencia + cédula | Sí, con justificación de habitabilidad |
Requiere proyecto y técnico
- Abrir huecos o intervenir en muros de carga
- Cambiar la distribución afectando a elementos estructurales
- Actuación integral en fachada o cubierta
- Ampliación o aumento de volumen
- Cambio de uso, como pasar de local a vivienda
- Obras en edificio catalogado
No lo requiere
- Reforma interior sin tocar estructura ni fachada
- Cambiar baño, cocina, instalaciones o pavimentos
- Quitar tabiques no portantes
- Pintura, carpintería interior y acabados
La zona gris
Tirar un tabique cuando no está claro si es de carga. Ahí la respuesta correcta no es suponer: es abrir una cata. Cuesta una hora y decide si la obra es comunicación previa o proyecto con cálculo.
Quién firma qué
Arquitecto, aparejador e ingeniero
Cada técnico tiene competencias distintas, y el ayuntamiento rechaza expedientes firmados por quien no corresponde.
Arquitecto
Proyecto de edificación, cambios de uso, intervención en estructura y en edificios protegidos. Es quien firma cuando la obra afecta a la configuración del edificio.
Arquitecto técnico o aparejador
Dirección de ejecución material, coordinación de seguridad y salud, y proyectos de obra menor dentro de sus competencias. Es quien está en obra controlando que se ejecute lo proyectado.
Ingeniero
Proyectos de instalaciones y de actividad: climatización, electricidad de potencia, protección contra incendios en locales, acústica.
Cómo trabajamos nosotros
Coordinamos con el técnico que corresponda según la obra. Si ya tienes arquitecto, trabajamos con él sin problema: nosotros ejecutamos y él dirige. Si no lo tienes, lo proponemos.
Qué incluye
Qué documentos entrega un proyecto
Un proyecto no es un plano bonito: es el documento que permite construir legalmente y que define exactamente qué se ejecuta.
Contenido habitual
- Memoria descriptiva y constructiva
- Planos de estado actual, derribo y estado reformado
- Cálculo estructural cuando se afecta a elementos portantes
- Mediciones y presupuesto de ejecución material
- Pliego de condiciones técnicas
- Estudio básico de seguridad y salud
- Estudio de gestión de residuos
Por qué protege al propietario
Con proyecto, lo que se ejecuta está definido y es exigible. Sin proyecto, cualquier discusión sobre qué estaba incluido acaba siendo palabra contra palabra.
Coste
Cuánto cuestan los honorarios técnicos
Los honorarios son libres desde hace años. Se calculan por complejidad y por presupuesto de ejecución, no por una tarifa oficial.
Orden de magnitud
- Proyecto de obra menor con cálculo estructural: honorarios sobre el presupuesto de ejecución
- Dirección de ejecución: se contrata aparte del proyecto
- Coordinación de seguridad y salud: obligatoria en muchas obras, va aparte
- Visados colegiales y tasas: se detallan por separado
Lo que no conviene
Buscar el proyecto más barato para un cálculo estructural. Es el documento del que depende que un forjado aguante. Es exactamente donde no tiene sentido ahorrar.
Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan
Solo si la obra afecta a estructura, fachada, cubierta o al uso del inmueble. Una reforma interior de baño, cocina e instalaciones no lo requiere: basta con comunicación previa.
El arquitecto firma el proyecto y la dirección de obra; el arquitecto técnico dirige la ejecución material y controla en obra que se construya lo proyectado. En obras con proyecto suelen intervenir ambos.
Los honorarios son libres y se calculan por complejidad y presupuesto de ejecución. La dirección de obra y la coordinación de seguridad se contratan aparte, y los visados y tasas se detallan por separado.
Sí, y trabajamos así con frecuencia. Él dirige y nosotros ejecutamos. Si no tienes técnico, proponemos uno con el que ya hemos trabajado.
Orden de paralización, expediente sancionador y obligación de legalizar o reponer. Además, si ocurre un siniestro, el seguro puede rechazar la cobertura por obra sin la documentación exigible.
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