Precio de reformar un piso de 70 y de 100 m²
El precio por metro cuadrado es útil para orientarse y engañoso para decidir: hay partidas que cuestan casi lo mismo en 70 m² que en 120, y son las que descuadran los cálculos rápidos.
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Respuesta corta
¿Cuánto cuesta según los metros?
Una reforma integral en Barcelona cuesta entre 780 €/m² y 1.600 €/m². Un piso de 70 m² sale entre 54.600 € y 112.000 €; uno de 100 m², entre 78.000 € y 160.000 €. El plazo es de 10 a 14 semanas de obra más la tramitación municipal.
| Superficie | Estándar | Medio | Gama alta |
|---|---|---|---|
| 70 m² | 54.600 € | 77.000 € | 112.000 € |
| 80 m² | 62.400 € | 88.000 € | 128.000 € |
| 90 m² | 70.200 € | 99.000 € | 144.000 € |
| 100 m² | 78.000 € | 110.000 € | 160.000 € |
Qué significa cada nivel
Estándar es instalaciones nuevas, pavimento laminado y alicatado de formato medio. Medio incorpora porcelánico, puertas macizas y climatización por conductos. Gama alta añade gran formato, domótica y carpintería a medida. La estructura del trabajo es la misma en los tres: cambia lo que se ve, no lo que hay detrás.
El matiz
Por qué el piso pequeño sale más caro por metro
Es contraintuitivo y explica la mayoría de sorpresas al pedir presupuesto: cuanto más pequeña es la vivienda, más alto tiende a ser el precio por metro cuadrado.
Las partidas que no escalan con la superficie
- Baño: cuesta prácticamente lo mismo en un piso de 60 m² que en uno de 120
- Cocina: idéntico razonamiento, y las dos juntas concentran gran parte del presupuesto
- Cuadro eléctrico y acometidas: son los mismos elementos en cualquier superficie
- Gestión de residuos, licencias y medios auxiliares: coste casi fijo
- Puesta en marcha, dirección de obra y limpieza final
Lo que sí escala
Pavimento, pintura, tabiquería, carpintería interior y metros de instalación. Es decir, la parte del presupuesto que crece proporcionalmente es la de superficie, mientras que la de equipamiento se mantiene. En un piso de 60 m² con dos baños, el precio por metro puede irse muy por encima de la media sin que nadie esté inflando nada.
Reparto
A dónde va el dinero dentro del presupuesto
Este reparto orientativo explica por qué dos presupuestos con el mismo total pueden dar resultados muy distintos.
| Capítulo | Peso aproximado | Se ve al terminar |
|---|---|---|
| Baños y cocina | La partida mayor | Sí |
| Instalaciones: agua, luz, clima | Muy relevante | No |
| Pavimentos y revestimientos | Relevante | Sí |
| Albañilería y tabiquería | Media | Parcialmente |
| Carpintería interior y exterior | Media | Sí |
| Demolición, residuos y licencias | Menor pero fija | No |
La lectura útil
Casi la mitad de lo que se paga en una reforma integral no se ve al terminar. Cuando un presupuesto es sensiblemente más barato, lo primero que hay que mirar es si esa mitad invisible está completa: instalaciones renovadas de verdad, impermeabilización, aislamiento y gestión de residuos con certificado.
Variables
Qué mueve el precio arriba o abajo
Lo que encarece
- Finca antigua con estructura que exige comprobación o refuerzo
- Cambio de distribución con afectación de muros de carga
- Mover baño o cocina de sitio, que arrastra desagües y evacuación
- Edificio sin ascensor o calle sin espacio para contenedor
- Segundo baño, que suma una de las partidas más caras del proyecto
Lo que abarata
- Mantener la posición de baños y cocina
- Vivienda vacía, que permite trabajar en paralelo en lugar de por fases
- Decidir todos los materiales antes de empezar, sin cambios a mitad de obra
- Acabados de gama media bien elegidos en lugar de gama alta
La cifra que de verdad importa
No el precio por metro, sino el presupuesto cerrado por partidas después de la visita técnica. Un precio por metro sirve para saber si el proyecto está dentro de lo posible; solo la visita convierte esa orientación en una cifra que se firma y se cumple.
Planificación
Qué reservar además del presupuesto de obra
El presupuesto de la reforma no es todo el dinero que sale de la cuenta. Hay costes que acompañan a cualquier obra integral y que conviene tener previstos desde el principio, porque llegan casi siempre en el peor momento.
Lo que hay que sumar aparte
- Tasas municipales y, cuando hay estructura, proyecto técnico y dirección facultativa
- Fianza de residuos, que se recupera pero se adelanta
- Alojamiento temporal si la vivienda es la habitual y la obra es integral
- Mobiliario, electrodomésticos y cortinas, que rara vez entran en el presupuesto de obra
- Un margen para imprevistos en finca antigua, donde algo aparece casi siempre
El margen para imprevistos
En vivienda anterior a los años cincuenta conviene reservar una holgura sobre el presupuesto cerrado. No porque el precio vaya a moverse por decisión de nadie, sino porque al abrir pueden aparecer una vigueta con humedad, una bajante deteriorada o una instalación de gas que hay que reubicar. Con precio cerrado esos casos se documentan, se valoran y se deciden antes de ejecutar, pero el dinero tiene que existir.
La forma de pago razonable
Una entrada al firmar, pagos ligados a hitos verificables —fin de instalaciones, fin de alicatado, montaje de mobiliario— y un porcentaje final a la entrega, después de repasar. Los pagos por calendario en lugar de por hito dejan al cliente sin margen si la obra se retrasa, y son la señal más clara de un contrato mal planteado.
Qué documentación queda al terminar
Boletín eléctrico si se renovó la instalación, certificado de gestión de residuos, certificado energético actualizado y, si cambió la distribución, cédula de habitabilidad nueva. Todo eso es barato durante la obra y caro de reconstruir después, sobre todo el día que se vende la vivienda.
Caso concreto
¿Cuánto cuesta una reforma integral de un piso de 100 m2?
Una reforma integral de un piso de 100 m² en Barcelona cuesta entre 78.000 € y 160.000 €, resultado de aplicar la horquilla de 780 a 1.600 €/m² a los cien metros. El escenario de acabado medio se sitúa en torno a 110.000 €, con 1.100 €/m². El plazo es de 10 a 14 semanas de obra más la tramitación municipal, y en esta superficie el precio por metro suele bajar respecto a un piso pequeño porque baño y cocina se reparten entre más metros.
Esa cifra es de obra completa: demolición y gestión de residuos, instalaciones nuevas de agua y electricidad, baño y cocina, pavimentos y revestimientos, carpintería interior, pintura y remates. No incluye mobiliario suelto, electrodomésticos ni tasas y proyecto técnico, que van aparte del presupuesto de obra.
De qué depende caer en la parte alta o baja de la horquilla
- Mantener o mover de sitio baño y cocina: moverlos arrastra desagües y evacuación
- Si hay uno o dos baños, porque es de las partidas más caras del proyecto
- Cambios de distribución que afecten a muros de carga
- Gama de acabados: laminado y formato medio frente a porcelánico de gran formato y carpintería a medida
- Edad de la finca: en vivienda antigua aparecen refuerzos, bajantes y sorpresas de estructura
Por qué la horquilla es tan ancha
Porque entre el mínimo y el máximo no hay una obra distinta, hay decisiones distintas. La estructura del trabajo —demoler, instalar, cerrar, alicatar, rematar— es la misma en los tres niveles: cambia lo que se ve, no lo que hay detrás. Un precio por metro solo sirve para saber si el proyecto es viable; la cifra que se firma sale de la visita técnica y del presupuesto cerrado por partidas.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales
Entre 54.600 € y 112.000 € según acabados, con 77.000 € como escenario de acabado medio. El plazo es de 10 a 14 semanas más tramitación.
Entre 78.000 € y 160.000 €, con 110.000 € en acabado medio. A partir de esta superficie el precio por metro suele bajar, porque baños y cocina se reparten entre más metros.
Porque baño, cocina, cuadro eléctrico, licencias y gestión de residuos cuestan casi lo mismo con independencia de la superficie. En una vivienda pequeña esas partidas fijas se reparten entre menos metros y elevan el precio unitario.
Cerca de la mitad: instalaciones de agua y electricidad, impermeabilización, aislamiento, demolición y gestión de residuos. Es justo la parte que desaparece de los presupuestos más baratos.
Mover baño o cocina de sitio, intervenir en muros de carga, un segundo baño y trabajar en finca antigua con estructura que exige comprobación. Mantener la posición de las zonas húmedas es lo que más ahorra.
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