IVA en reformas: cuándo es el 10 % y cuándo el 21 %
La diferencia entre el 10 % y el 21 % en una reforma de 30.000 € son más de 3.000 € reales. Y no la decide el instalador: la decide si se cumplen tres requisitos concretos.
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Respuesta corta
¿Cuándo se aplica el IVA reducido del 10 %?
Una reforma de vivienda tributa al 10 % de IVA solo si se cumplen tres condiciones a la vez: que el destinatario sea un particular que usa la vivienda para uso privado o una comunidad de propietarios, que la vivienda tenga más de dos años desde su construcción o rehabilitación, y que el material aportado por la empresa no supere el 40 % de la base imponible. Si falla una sola, se aplica el 21 % al conjunto. El requisito que más se incumple es el del 40 %: en cocinas o baños con mobiliario y electrodomésticos de gama alta el peso del material se dispara, y en una obra de 30.000 € la diferencia entre tipos supera los 3.000 €.
Para que una obra de renovación en vivienda tribute al 10 % tienen que cumplirse tres condiciones a la vez. Si falla una, se aplica el 21 % al conjunto.
Los tres requisitos
- El destinatario es un particular que usa la vivienda para uso privado, o una comunidad de propietarios
- La vivienda tiene más de dos años desde su construcción o rehabilitación
- El material aportado por la empresa no supera el 40 % de la base imponible
El requisito que más se incumple
El del 40 %. En una reforma de cocina o de baño con mobiliario y electrodomésticos de gama alta, el peso del material se dispara y la obra pasa entera al 21 %. Conviene calcularlo antes de cerrar acabados, no al emitir la factura.
El 40 %
Qué cuenta como material aportado y qué no
La proporción se calcula sobre la base imponible de la operación, y el matiz importante es qué entra en el numerador.
Cómo se lee la regla
- Cuenta el material que aporta la empresa: alicatado, pavimento, sanitarios, mobiliario, carpintería
- No cuenta la mano de obra ni los medios auxiliares
- Si el cliente compra el material por su cuenta, la obra queda como servicio y el porcentaje baja
- Se mira operación por operación, no por el conjunto del año
El error de planificación habitual
Encargar a la misma empresa la obra y un mobiliario de cocina caro. La suma puede empujar el material por encima del umbral y encarecer la factura completa en once puntos. A veces conviene separar contratos, y a veces no compensa: hay que hacer el número antes.
Lo que no es un truco
Fraccionar artificialmente una misma obra en varias facturas para simular operaciones distintas. Eso no es planificación, es riesgo. La separación tiene que responder a encargos realmente diferentes.
Al 21 %
Qué obras van siempre al tipo general
Hay supuestos en los que el tipo reducido no aplica por definición, independientemente del material.
Casos claros
- Obra en local comercial, oficina o cualquier inmueble sin uso de vivienda
- Obra en vivienda con menos de dos años de antigüedad
- Trabajos para empresas o profesionales que se deducen el IVA
- Obra nueva y ampliaciones de superficie, que tributan por su propio régimen
El cambio de uso de local a vivienda
Mientras el inmueble sigue siendo local, la obra es de local: 21 %. El cambio de calificación llega al final del proceso administrativo, no al principio, y eso afecta a cómo se factura toda la reforma. Es una de las diferencias que más sorprenden en este tipo de proyecto.
Práctica
Qué pedir y qué guardar
El tipo aplicable se acredita con documentación, y quien responde ante una comprobación es tanto la empresa como el cliente.
Lo que debe constar
- Declaración del cliente sobre el destino de la vivienda y su antigüedad
- Desglose de mano de obra y material en el presupuesto, no un precio único
- Factura con el tipo aplicado y el motivo, no solo el importe final
- Justificación de la antigüedad del inmueble si se solicita
Por qué el desglose interesa a las dos partes
Un presupuesto que separa ejecución y material permite comprobar el 40 % antes de empezar y evita discusiones al facturar. En una reforma integral de 90 m², que va de 70.200 € a 144.000 €, la diferencia de tipo son varios miles de euros: merece un cálculo previo.
Comunidades de propietarios
Las obras en elementos comunes encargadas por la comunidad también pueden ir al 10 % si se cumplen los requisitos. En rehabilitación de fachada o cubierta, donde el peso de la mano de obra es alto, es lo habitual.
Rehabilitación estructural: el otro supuesto
Existe además un régimen específico para obras calificadas como rehabilitación, con requisitos propios sobre el peso de la intervención estructural respecto al valor del inmueble. No es el caso de una reforma de vivienda corriente, pero sí puede serlo en la recuperación de una finca antigua o en un cambio de uso ambicioso. Si el proyecto tiene ese tamaño, conviene que lo valore el técnico antes de contratar, porque cambia la fiscalidad de toda la operación y no se puede reconducir a posteriori.
Qué no cambia el tipo
No influye la forma de pago, ni que la factura se emita en varios plazos, ni que el cliente sea extranjero o no residente. Lo que decide es el uso del inmueble, su antigüedad y la proporción de material. Conviene decirlo porque circulan bastantes ideas equivocadas sobre esto entre compradores que llegan de fuera.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales
Cuando el cliente es un particular o una comunidad, la vivienda tiene más de dos años y el material aportado por la empresa no supera el 40 % de la base imponible. Si falla cualquiera de los tres, se aplica el 21 %.
La operación completa pasa a tributar al 21 %, no solo la parte de material. Es habitual en reformas de cocina con mobiliario y electrodomésticos de gama alta, y conviene calcularlo antes de cerrar los acabados.
No. En local comercial u oficina se aplica el 21 % porque el tipo reducido está previsto para vivienda de uso particular. En un cambio de uso, mientras el inmueble siga siendo local la obra tributa al tipo general.
Si el cliente aporta el material, la operación queda como prestación de servicio y baja la proporción. Pero hay que valorar garantía, plazos y responsabilidad sobre lo suministrado: el ahorro fiscal a veces se paga en incidencias.
La declaración del cliente sobre destino y antigüedad de la vivienda, el presupuesto con mano de obra y material desglosados, y la factura indicando el tipo aplicado. Sirve para acreditar el tipo reducido ante una comprobación.
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